Hierunter fallen alle Kosten, die mit dem Neubau einer Immobilie im Zusammenhang stehen. Die Herstellungskosten setzen sich aus den Baukosten und den Baunebenkosten für das Gebäude zusammen.

Beispiele für Baukosten: 
Kosten für 

• Baumaterial und Handwerker
• Fahrstuhlanlagen
• Heizungsanlagen einschließlich Heizkörper
• Küchenspülen und Spülunterschränke
• sanitäre Anlagen 
• Grundstücksumzäunungen (einschließlich sogenannte lebende Umzäunungen – Hecken)
• auf Estrich verlegte oder mit dem Untergrund fest verbundene Teppichböden
• Anschluss an das Stromnetz
• Gas- und Wasseranschluss
• Anlagen zur Ableitung von Abwässern (jedoch nur für Leitungen und Anlagen auf dem Grundstück bis zum „Hauptsystem“)
• Wege von der Grundstücksgrenze zum Gebäude
• Garage einschließlich Garagenzufahrt

Beispiele für Baunebenkosten:
Kosten für

• Architekt 
• Statiker
• Baugenehmigung
• Vermessung der Baugrube 
• Aushub der Baugrube
• angemessene Trinkgelder an die Handwerker
• Richtfest
• Fahrtkosten des Bauherrn zur Beaufsichtigung des Baufortschritts

Zeitpunkt der Fertigstellung:
Fertigstellung bedeutet Bewohnbarkeit eines Gebäudes. Gebäude sind dann als bezugsfertig anzusehen, wenn es den zukünftigen Bewohnern zugemutet werden kann, sie zu benutzen. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde und der Zeitpunkt der Baugenehmigung sind nicht entscheidend. 

Ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung können Sie eine zeitanteilige Abschreibung geltend machen.

Alle Beträge, die Sie für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an die Veräußerin bzw. den Veräußerer geleistet haben, gehören zu den Anschaffungskosten.

Anschaffungsnebenkosten
Neben dem Kaufpreis gehören auch die sogenannten Erwerbs-/Anschaffungsnebenkosten zu der AfA-Bemessungsgrundlage. Beispiele hierfür sind:

• Maklerprovision
• Grunderwerbsteuer
• Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages
• Grundbuchgebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels
• Vermessungskosten des Grundstücks

Ab welchem Zeitpunkt können Sie eine Abschreibung geltend machen?
Eine Abschreibung beginnt bei einer bereits bestehenden Immobilie in dem Zeitpunkt, an dem Nutzen und Lasten auf Sie übergehen. Dieses Datum ergibt sich aus Ihrem notariellen Kaufvertrag. Auf den Abschluss des notariellen Kaufvertrages oder der Eintragung im Grundbuch kommt es nicht an. 

Um diese Fragen zu beantworten, ist unter anderem das Baujahr Ihrer Immobilie entscheidend. 

Ist Ihre Immobilie vor dem 01. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden, beträgt der AfA-Satz 2 Prozent. Entsprechend können Sie 2 Prozent der Bemessungsgrundlage jährlich als AfA geltend machen. 

Liegt die Fertigstellung Ihrer Immobilie vor 1925 (Baujahr 1924 oder früher), können Sie 2,5 Prozent AfA in Anspruch nehmen. 

Wird Ihre Immobilie nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt, beträgt der AfA-Satz 3 Prozent.

Bitte beachten Sie die Zeitanteiligkeit bei einem unterjährigen Erwerb. Eine Aufteilung erfolgt in diesen Fällen nach Monaten. 

Beispiel: 
A erwirbt in 2022 eine Immobilie. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt laut notariellem Kaufvertrag am 27. April 2022. Entsprechend kann A in 2022 9/12 der Jahres-AfA in seiner Steuererklärung geltend machen

Daneben bestehen besondere Regelungen für Gebäude im Betriebsvermögen. Gleichermaßen existieren noch Altregelungen, die bei Neuanschaffungen von Immobilien keine Anwendung mehr finden. 

Sie erwerben im Juni 2022 eine Eigentumswohnung (Baujahr 1980). Der notariell beurkundete Kaufvertrag ist datiert auf den 25. Juni 2022. Nutzen und Lasten sollen zum 1. Juli 2022 auf Sie übergehen. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt am 25. Oktober 2022. Sie bezahlen für die Eigentumswohnung 225.000 Euro. Davon entfallen laut vertraglicher Kaufpreisaufteilung 13.500 € auf das Grundstück und 211.500 € auf die Wohnung. Von dem Kaufpreis entfallen also 6 Prozent auf den Grund und Boden. Dazu kommen noch Notar und Grundbuchgebühren, Maklerkosten für die Vermittlung des Objektes und die Grunderwerbsteuer. 

So ermitteln Sie die Höhe der Abschreibung für 2022: