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Tipps für Vermieterinnen und Vermieter
Sie vermieten als Privatperson eine Immobilie, zum Beispiel eine Wohnung? Dann erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
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Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
Zu den üblichen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören:
- die vereinnahmte Kaltmiete
- die vereinnahmten Umlagen (zum Beispiel Heizungsgeld, Wasser, Strom für Flur- und Kellerbeleuchtung, Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr)
- Einnahmen aus der Vermietung von Garagen oder Stellplätzen
In der Anlage V erfassen Sie Ihre Einnahmen in den Zeilen 12 bis 31. Treffen einzelne Felder auf Sie nicht zu, tragen Sie an diesen Stellen nichts ein. Die Zeile 32 ist für die Summe Ihrer Einnahmen bestimmt.
Die Summe Ihrer Ausgaben, auch Werbungskosten genannt, ermitteln Sie ab der zweiten Seite der Anlage V und übertragen diese in Zeile 82. Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören in die Zeile 84.
Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Welche Ausgaben stellen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar? Vereinfacht ausgedrückt alle Ausgaben, die durch die Vermietung oder Verpachtung Ihrer Immobilie veranlasst sind. Diese können Sie ab der zweiten Seite der Anlage V eintragen.
In den Zeilen 33 bis 81 der Anlage V erfassen Sie alle Ihre Werbungskosten in den dafür vorgesehenen Feldern. Die Zeile 82 ist für die Summe Ihrer Werbungskosten bestimmt.
Typische Werbungskosten möchten wir Ihnen nachfolgend vorstellen.
Gebäude unterliegen einer gewissen Abnutzung. Dies wird steuerlich bei den Werbungskosten über die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt.
Bemessungsgrundlage für die AfA sind die Gebäudeherstellungskosten bzw. die Gebäudeanschaffungskosten zuzüglich Herstellungs- oder Anschaffungsnebenkosten. Bitte beachten Sie, dass lediglich das Gebäude abschreibungsfähig ist. Der Grund- und Bodenanteil ist kein Bestandteil der AfA-Bemessungsgrundlage. Die AfA-Bemessungsgrundlage multiplizieren Sie mit einem entsprechenden AfA-Satz in Prozent und ermitteln so den jährlichen Abschreibungsbetrag.
Das klingt ziemlich kompliziert. Doch wie ermittle ich denn nun die AfA-Bemessungsgrundlage für meine Immobilie? Welchen AfA-Satz wende ich an? Für diese und weitere Fragen haben wir die Übersicht „So ermitteln Sie die Abschreibung für Ihr Vermietungsobjekt“ für Sie vorbereitet.
Schuldzinsen, die Sie für die Finanzierung Ihres Vermietungsobjektes zahlen, können Sie als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Auch Zinsen eines Darlehens zur Finanzierung von Renovierungs- oder Instandhaltungskosten des Objektes können Sie als Werbungskosten erfassen.
In aller Regel erhalten Sie am Ende des Jahres von Ihrer Bank eine Bescheinigung über die von Ihnen gezahlten Schuldzinsen. Soweit Sie das Darlehen vollständig für Ihre vermietete Immobilie verwendet haben, können Sie diesen Wert in Ihre Steuererklärung übernehmen.
Die Tilgungsleistungen gehören nicht zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Es handelt sich insoweit um Vorgänge auf Ihrer privaten Vermögensebene, die steuerlich unbeachtlich bleiben.
Kosten, die im Zusammenhang mit der Kreditaufnahme für Ihr Vermietungsobjekt stehen, sind im Zeitpunkt Ihrer Verausgabung als Werbungskosten abzugsfähig.
Beispiele:
- Gebühren für die Eintragung des Darlehens im Grundbuch (beim Amtsgericht zu bezahlen)
- Gebühren für die Eintragung der Grundschuld, die der Notar berechnet
- Provisionskosten, die gegebenenfalls ein Finanzmakler berechnet
- Kreditbearbeitungsgebühren der Banken
- Wertermittlungsgebühren/ Schätzgebühren (um den Wert des Grundstücks festzustellen)
- Disagio (bis zu 5 Prozent werden berücksichtigt)
Gebühren für die Müllabfuhr, Straßenreinigung, Kanalgebühren und die Grundsteuer können Sie als Werbungskosten ansetzen.
Als Werbungskosten abzugsfähig sind ebenfalls Kosten für Ihre Versicherung im Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt.
Hierzu zählen zum Beispiel eine Feuerversicherung, eine Sturmschadenversicherung oder auch eine Gebäude- und Grundstückshaftpflichtversicherung.
Ihre Beiträge an den Haus- und Grundbesitzverein sind als Werbungskosten abzugsfähig.
Im Laufe der Zeit fallen an Ihrem vermieteten Objekt Reparaturen an. Diese Instandhaltungsaufwendungen können Sie ebenfalls als Werbungskosten geltend machen. Kosten für die Erneuerung und Reparatur von bereits vorhandenen Bestandteilen Ihres Vermietungsobjektes sind als Werbungskosten im Jahr der Verausgabung sofort abzugsfähig.
Beispiele für Erhaltungsaufwendungen:
- Austausch von Fenstern, zum Beispiel Holz- gegen Aluminiumrahmen, Einfach- gegen Dreifachglas
- Einbau einer Zentralheizung anstelle einer Einzelofenheizung
- Anschluss einer Zentralheizung an eine Fernwärmeversorgung
- Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten
- Neueindeckung eines Daches (neu gegen alt)
Beachte – Anschaffungsnahe Herstellungskosten Im Zeitraum von drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie, beginnend mit dem Übergang von Nutzen und Lasten, können sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen zu Herstellungskosten umqualifiziert werden. Wann wird eine Umqualifizierung vorgenommen? Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn die Summe der Erhaltungsaufwendungen netto (ohne Umsatzsteuer) mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten beträgt. Hierbei bleiben laufende, jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsaufwendungen außen vor (zum Beispiel Reinigung der Heizung). So lange die Ausgaben die 15 Prozent-Grenze innerhalb des drei Jahreszeitraums nicht übersteigen, sind diese weiterhin als Erhaltungsaufwendungen sofort abzugsfähig. |
Herstellungskosten zählen nicht zu den sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen.
Herstellungskosten erhöhen die Abschreibungs-Bemessungsgrundlage Ihrer Immobilie. Diese Kosten werden über mehrere Jahre über die Gebäude-AfA abgeschrieben. Doch wann liegen Herstellungskosten und keine Erhaltungsaufwendungen vor?
Herstellungskosten liegen vor, wenn Ihr Gebäude durch die Baumaßnahme
- erweitert wird (zum Beispiel ein neuer Anbau oder eine Aufstockung)
- in seinem Wesen erheblich verändert wird
- über seinen bisherigen Zustand deutlich verbessert wird
Vereinfachungsregel Betragen die Kosten für die einzelne Baumaßnahme an dem bereits fertiggestellten Gebäude nicht mehr als 4.000 Euro (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) je Gebäude, können Sie Ihre Kosten auf Antrag als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand behandeln – auch wenn es sich dem Grunde nach um Herstellungskosten handelt. |
Besonderheit: Instandhaltungsrücklage Beiträge zur Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind erst bei Verausgabung der Beiträge für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten abziehbar. |
Zu den sonstigen Werbungskosten zählen zum Beispiel:
- Wassergeld
- Heizkosten
- Stromkosten für Heizung und Treppenhaus
- Verwaltungskosten
- Fahrtkosten zum Objekt
- Gartenarbeiten
- Reinigungsarbeiten
- Schornsteinfeger
Verbilligte Überlassung eines Mietobjekts
Verbilligte Überlassung eines Mietobjekts
Verbilligte Überlassung eines Mietobjekts
Bei jeder Vermietung prüft Ihr Finanzamt, ob Sie Ihre Immobilie vollentgeltlich vermieten. Hierbei wird die laut Mietvertrag vereinbarte Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete verglichen. Diese ermittelt das Finanzamt zum Beispiel unter anderem anhand eines Mietspiegels.
Wenn die Warmmiete für die Überlassung der Immobilie zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete beträgt, so gilt die Vermietung vollumfänglich als entgeltlich. Das heißt, es ist keine Aufteilung der Werbungskosten vorzunehmen.
Beträgt die Warmmiete für die Überlassung der Immobilie zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Warmmiete, so ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
Beispiel:
Hans Müller überlässt seinem Bruder eine Wohnung aufgrund eines Mietvertrages zu folgenden Konditionen:
| Kaltmiete | 290 Euro |
| vereinbarte Umlagevorauszahlung | 250 Euro |
| Summe | 540 Euro |
Die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen dieser Lage, Größe und Ausstattung beläuft sich auf 800 Euro. Die umlagefähigen Kosten belaufen sich auf 300 Euro. Entsprechend berechnet sich die Entgeltlichkeitsquote wie folgt:
| gezahlte Kaltmiete + gezahlte Umlagen | 290 +250 |
| ortsübliche Kaltmiete + umlagefähige Kosten | 800 + 300 |
= 49 Prozent
Weil die 50 Prozent-Grenze unterschritten ist, wird die Vermietung in eine entgeltliche und eine unentgeltliche Überlassung aufgeteilt. Hans Müller hat als Einnahmen monatlich 540 Euro zu versteuern (tatsächlich erzielte Miete). Allerdings kann er entstandene Werbungskosten (zum Beispiel AfA oder Schuldzinsen) nur zu 49 Prozent geltend machen.
Beträgt die Warmmiete für die Überlassung der Immobilie zu Wohnzwecken mehr als 50 Prozent aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete, so ist im Rahmen einer so genannten Totalüberschussprognose zu prüfen, inwieweit die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist.
In Zeile 86 der Anlage V erfassen Sie die Kürzung der Werbungskosten wegen verbilligter Vermietung in Prozent. Alternativ kann in Zeile 87 der Anlage V die betragsmäßige Kürzung der Werbungskosten wegen verbilligter Vermietung eines Teils des Objekts erfasst werden.
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